Vanaf 1 januari 2023 doen er enkele nieuwigheden hun intrede in de vastgoedwereld. Onze Legal advisors sommen de belangrijkste wijzigingen voor je op.
De renovatieplicht voor residentiële gebouwen
Bijna een jaar geleden brachten we je al op de hoogte van de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen en eenheden gelegen in Vlaanderen, die in werking trad op 1 januari 2022. Het energiebeleid in Vlaanderen staat echter niet stil. De renovatieplicht wordt zo vanaf 1 januari 2023 verder uitgebreid. De plicht tot renoveren zal vanaf dan ook gelden voor residentiële gebouwen gelegen in Vlaanderen, zijnde eengezinswoningen en appartementen.
Concreet zal iedere (nieuwe) eigenaar, opstalhouder of erfpachter die vanaf 1 januari 2023 een “energieverslindend” residentieel gebouw verkrijgt (lees: woningen en appartementen met label E of F) binnen de 5 jaar na het tekenen van de notariële akte het gebouw zodanig moeten renoveren dat het EPC-label wordt opgekrikt naar label D of beter.
Tegen 2050 zouden alle residentiële gebouwen in Vlaanderen label A moeten behalen. Om dit einddoel te behalen, werd een langetermijnpad opgesteld met verstrengingen in 2028, 2035, 2040 en 2045:
Ingevolge welke overdrachtsvorm?
Net zoals dit het geval is voor de niet-residentiële gebouwen en eenheden, treedt de residentiële renovatieplicht in werking ingevolge een notariële akte (verleden vanaf 1 januari 2023) houdende:
- een overdracht in volle eigendom (bv. aankoop, schenking, ruil, inbreng in een vennootschap, inbreng in de huwgemeenschap, inbreng of overdracht van een bedrijfstak of algemeenheid,…), of
- de vestiging of overdracht van een erfpachtrecht of opstalrecht.
De datum van de ondertekening van de notariële akte is hierbij determinerend.
Bijgevolg is de renovatieverplichting niet van toepassing ingevolge:
- een overdracht in vruchtgebruik of blote eigendom;
- de verlenging van een erfpachtrecht of opstalrecht tussen dezelfde partijen;
- een erfenis;
- een overdracht van aandelen (de zogenaamde “share deal”);
- een fusie, opslorping of splitsing.
Let op: wanneer een woning of appartement tijdens de 5-jarige termijn van een lopende renovatieverplichting opnieuw wordt overgedragen of wordt geërfd, dan zal de nieuwe verkrijger/erfgenaam/legataris ertoe gehouden zijn om de verplichtingen na te leven binnen de resterende termijn. Een erfenis is op zichzelf dus geen trigger voor de renovatieverplichting, maar doet daarentegen een reeds lopende renovatieverplichting niet wegvallen.
Voor welke gebouweenheden?
De nieuwe residentiële renovatieplicht geldt niet alleen voor woningen maar ook voor appartementen, zelfs indien de andere appartementen in het gebouw niet van eigenaar veranderen. In de praktijk is het uiteraard wel mogelijk dat voor de verplichte renovatie ook werken vereist zullen zijn aan delen van het gebouw die aan de gemeenschap toebehoren. In dit verband geven we graag mee dat wettelijk verplichte werken door de algemene vergadering van mede-eigenaars goedgekeurd kunnen worden met een gewone meerderheid van stemmen. Het is als mede-eigenaar in een appartementsgebouw ook niet slim om dergelijke werken tegen te houden, aangezien deze ook zullen moeten uitgevoerd worden als hij zijn appartement ooit zal overdragen.
Wanneer eenzelfde gebouweenheid meerdere bestemmingen heeft, bijvoorbeeld wonen én kantoor, dan zal de hoofbestemming bepalend zijn. Dit is de bestemming die de grootste vloeroppervlakte inneemt.
Uitzonderingen! De residentiële renovatieverplichting is niet van toepassing op:
- Gebouwen die binnen de 5 jaar na de notariële akte zullen worden gesloopt;
- Beschermde monumenten, en gebouwen die deel uitmaken van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stad- of dorpsgezicht of voorkomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed;
- Tijdelijke constructies die minder dan 2 jaar in gebruik genomen worden;
- De vestiging of overdracht van een erfpachtrecht of opstalrecht op het dak van een gebouw.
Handhaving?
Om te kunnen aantonen dat de residentiële renovatieverplichting werd nageleefd, zal de (nieuwe) eigenaar, opstalhouder of erfpachter uiterlijk 5 jaar na het verlijden van de notariële akte een geldig EPC moeten voorleggen waaruit dit blijkt.
Wanneer na 5 jaar geen (geldig) EPC beschikbaar is, of uit het EPC blijkt dat het nieuwe label niet tijdig werd behaald, kan een administratieve geldboete worden opgelopen van 500 tot 200.000 euro. Bovendien wordt een nieuwe termijn voor de uitvoering van de verplichtingen opgelegd.
Steunmaatregelen?
Om te weten of de renovatieverplichting van toepassing is, raden we iedere (nieuwe) eigenaar, opstalhouder en erfpachter aan om het energieprestatiecertificaat van het gebouw goed na te kijken. Hieruit zal namelijk de energiezuinigheid van het gebouw blijken. Ook de notaris zal een belangrijke rol spelen bij het informeren over de renovatieverplichting.
Wanneer je van plan bent een energieverslindend gebouw te verwerven, voorzie dan reeds het nodige renovatiebudget. Renoveren kost uiteraard geld. Daarom geven we graag mee dat de overheid een aantal steunmaatregelen heeft voorzien om zij die tot renovatie verplicht worden een financieel duwtje in de rug te geven, zoals het renteloze renovatiekrediet, de energielening +, de 0%-energielening, en verschillende premies. Meer info hierover vind je hier terug.
Het energieprestatiecertificaat voor een niet-residentiële eenheid
Inzake de verplichte aanwezigheid van energieprestatiecertificaten verwijzen we graag naar ons eerder bericht van 30 mei 2022. Hierin brachten we jullie ervan op de hoogte dat in Vlaanderen de aanwezigheid van een geldig EPC verplicht is bij verkoop en verhuur van iedere residentiële gebouweenheid en iedere kleine niet-residentiële gebouweenheid, alsook bij het vestigen van een erfpacht- of opstalrecht op deze gebouweenheden.
Vanaf 1 januari 2023 wordt dit rijtje verder uitgebreid met het EPC voor grote niet-residentiële eenheden. Bijgevolg zal de EPC-plicht vanaf dan gelden voor iedere gebouweenheid, zowel residentieel als niet-residentieel, en ongeacht of deze groot of klein is.
Niet-residentiële gebouweenheden zijn diegene met een niet-residentiële hoofdbestemming (kantoor-, school-, gezondheids-, sport-, handels-, horeca- of bijeenkomstfunctie, of eenheden in publieke gebouwen of overheidsgebouwen). We kunnen hierbij dus denken aan kantoorgebouwen, horecazaken, scholen, ziekenhuizen, sportcomplexen … ongeacht of deze groot of klein zijn.
Worden niet beschouwd als “niet-residentieel”:
- Alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 50 m²;
- Niet-residentiële gebouweenheden met een totale bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 50 m², die gelegen zijn in een industrieel gebouw;
- Tijdelijke gebouwen/eenheden die in principe niet langer dan 2 jaar worden gebruikt;
- Religieuze gebouwen/eenheden, industriële gebouwen (die bestemd worden voor productie, opslag, bewerking of manipulatie van goederen), werkplaatsen, opslagplaatsen voor niet-industrieel gebruik, en landbouwgebouwen/eenheden.
Concreet zal vanaf 1 januari 2023 een EPC NR (niet-residentieel) aanwezig moeten zijn bij de overdracht in volle eigendom (verkoop, erfpacht, opstalrecht) en bij de verhuur van een niet-residentiële gebouweenheid. Dit EPC NR wordt opgemaakt door een energiedeskundige type D, en is 5 jaar geldig.
Voorlopig zal een EPC NR dus enkel verplicht zijn bij overdracht en verhuur, maar deze verplichting zal de komende jaren nog verder worden verscherpt. Hou er alvast rekening mee dat vanaf 1 januari 2025 elke grote niet-residentiële gebouweenheid met een bruikbare vloeroppervlakte groter dan of gelijk aan 1.000 m² over een EPC NR zal moeten beschikken, ongeacht of het een overdracht of verhuur betreft. Vanaf 1 januari 2026 zal dit zelfs gelden voor iedere niet-residentiële gebouweenheid, ongeacht de bruikbare vloeroppervlakte.
Let op: ook het EPC kleine niet-residentiële gebouwen (EPCK kNR) blijft bestaan. De eigenaar van een kleine niet-residentiële gebouweenheid mag kiezen of hij een EPC NR of een EPC kNR laat opmaken.
EPC-plicht voor gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw
Tot slot brengen we graag nog even de EPC-plicht voor gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw in herinnering, zoals besproken in ons voormeld bericht van 22 december 2021.
Voorlopig gold deze verplichting enkel voor de gebouwen met 15 of meer gebouweenheden (waarvan minstens 2 residentiële). Vanaf 1 januari 2023 zal het EPC voor gemeenschappelijke delen ook verplicht aanwezig moeten zijn in alle appartementsgebouwen met 5 tot en met 14 gebouweenheden (waarvan minstens 2 residentiële).
Wees dus steeds voldoende bewust van de verschillende EPC-verplichtingen, om administratieve boetes ingevolge een controle te vermijden. Kijk het energieprestatiecertificaat bovendien steeds aandacht na, en bevraag je voldoende over de eventuele toepassing van de renovatieverplichting bij de aankoop van een pand of de vestiging van een erfpacht- of opstalrecht.
Bij verdere vragen, aarzel niet je VGD Legal advisor te contacteren!
