Nieuwe Renovatie- en EPC-plicht voor gemeenschappelijke delen (vanaf 1 januari)

Het nieuwe jaar brengt nieuwe wettelijke verplichtingen met zich mee. Zo doen de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen en eenheden en de EPC-plicht voor gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw vanaf 1 januari 2022 hun intrede.  

Renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen en eenheden

Toepassingsgebied

De renovatieplicht geldt voor alle niet-residentiële gebouwen of eenheden gelegen in Vlaanderen die je vanaf 1 januari 2022 verkrijgt ingevolge notariële akte houdende overdracht in volle eigendom (bijvoorbeeld een aankoop), of vestiging van een erfpachtrecht of opstalrecht.

De nieuwe verplichtingen gelden bijgevolg niet wanneer je een niet-residentieel gebouw of niet-residentiële eenheid verkrijgt ingevolge fusie of opslorping, ingevolge overdracht in vruchtgebruik of blote eigendom, of ingevolge verlenging van een erfpacht- of opstalrecht. De overdracht van een erfpacht- of opstalrecht geeft daarentegen wél aanleiding tot de toepassing van de renovatieplicht.

Hou er rekening mee dat de renovatieverplichting niet enkel geldt voor gebouwen, maar ook voor gebouweenheden. Het gaat dan om delen van een gebouw met een afzonderlijke ingang, die functioneel zelfstandig zijn. Dus ook wanneer je zo’n gebouweenheid verwerft, zonder dat het gebouw in haar geheel wordt overgedragen, is de renovatieplicht van toepassing doch enkel op deze gebouweenheid.

Voorlopig legt de Vlaamse regering enkel renovatieverplichtingen op voor gebouwen en eenheden die een niet-residentiële hoofdbestemming hebben, zoals bijvoorbeeld kantoorgebouwen, bedrijfsruimten, ziekenhuizen en sportcomplexen. De feitelijke toestand op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte is hierbij bepalend.

Volgende gebouwen vallen NIET onder het toepassingsgebied:

• Alleenstaande gebouwen met een oppervlakte kleiner dan 50 m²;
• Tijdelijke gebouwen die in principe niet langer dan 2 jaar worden gebruikt;
• Religieuze gebouwen, industriële gebouwen, werkplaatsen, opslagplaatsen voor niet-industrieel gebruik, en landbouwgebouwen.

Daarnaast geldt ook een uitzondering voor de niet-residentiële gebouwen die binnen de 5 jaar na de notariële akte zullen worden gesloopt. Zij zijn vrijgesteld van de renovatieplicht.

De renovatieverplichting

Wanneer de renovatieplicht van toepassing is, zal je verplicht zijn om het/de door jou verkregen niet-residentiële gebouw of eenheid binnen de 5 jaar na het verlijden van de notariële akte grondig energetisch te renoveren, zodat het gebouw of de eenheid voldoet aan een aantal minimale maatregelen, en dit op 4 vlakken:

1) Als de dakisolatie de minimale R-waarde van 0,75 m²K/W niet behaalt op de aktedatum, moet dakisolatie worden geplaatst met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K;
2) Enkel glas moet worden vervangen door beglazing met een maximale U-waarde van 1 W/m²K;
3) Centrale opwekkers voor ruimteverwarming die deel uitmaken van een installatie ouder dan 15 jaar (op aktedatum), moeten vervangen worden door een nieuwe warmteopwekker, tenzij men kan bewijzen dat de bestaande installatie voldoet aan de minimale renovatievereisten.
Let op: wanneer een aardgasnet beschikbaar is in de straat, is een nieuwe stookolieketel verboden;
4) Koelinstallaties ouder dan 15 jaar (op aktedatum), die gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonlaagafbrekende stoffen of koelmiddelen met een GWP-waarde van 2500 of hoger, moeten vervangen worden door koelinstallaties die geen gebruik maken van deze stoffen.

Indien het niet-residentieel gebouw geklasseerd is als beschermd monument, deel uitmaakt van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads- of dorpsgezicht, of voorkomt op de inventaris van bouwkundig erfgoed, blijft de renovatieplicht van toepassing maar vallen de voorwaarden inzake dakisolatie en beglazing weg.

Naast de voormelde minimale maatregelen, heeft de Vlaamse regering ervoor geopteerd nog enkele bijkomende voorwaarden op te leggen, waarbij zij een onderscheid maakt tussen enerzijds de kleine en anderzijds de grote niet-residentiële gebouwen:

• Kleine niet-residentiële gebouwen (kleiner dan 1.000 m², waarbij elke eenheid van het gebouw kleiner is dan 500 m²) zullen vanaf 1 januari 2022 binnen de 5 jaar na het verlijden van de notariële akte - bovenop voormelde verplichtingen - minstens het energielabel C moeten behalen;
• Grote niet-residentiële gebouwen zullen vanaf 1 januari 2023 binnen de 5 jaar na het verlijden van de notariële akte een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% moeten behalen, en dit opnieuw bovenop de voormelde verplichtingen.

Wanneer het gebouw of de eenheid binnen de termijn van de renovatieplicht opnieuw wordt overgedragen of wordt geërfd, zal de nieuwe verkrijger/erfgenaam/legataris ertoe gehouden zijn om de verplichtingen na te leven binnen de resterende termijn.

Sanctie

Om te kunnen aantonen dat je de voormelde renovatieverplichtingen hebt nageleefd, zal je uiterlijk 5 jaar na het verlijden van de notariële akte een geldig EPC moeten voorleggen waaruit blijkt dat aan alle eisen werd voldaan.

Wanneer geen EPC beschikbaar is, of uit het EPC blijkt dat de renovatieverplichtingen niet werden nageleefd, kan je een administratieve geldboete oplopen van 500 tot 200.000 euro. Bovendien wordt een nieuwe termijn voor de uitvoering van de verplichtingen opgelegd.

EPC-plicht voor gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw

Inwerkingtreding EPC-plicht voor gemeenschappelijke delen

Naast voormelde renovatieplicht wordt er vanaf 1 januari 2022 een EPC-plicht in het leven geroepen voor de gemeenschappelijke delen in bepaalde appartementsgebouwen. De inwerkingtreding van deze nieuwe verplichting verloopt gefaseerd, rekening houdende met de grootte van het appartementsgebouw:

• Gebouw met 15 of meer gebouweenheden, waarvan min. 2 residentiële - Vanaf 1 januari 2022
• Gebouw met 5 tot en met 14 gebouweenheden, waarvan min. 2 residentiële - Vanaf 1 januari 2023
• Gebouw met 2 tot en met 4 gebouweenheden, waarvan min. 2 residentiële - Vanaf 1 januari 2024

Met gebouweenheden bedoelt men zowel appartementen als kleine niet-residentiële eenheden (bijvoorbeeld winkels, kantoren,…) die in het gebouw aanwezig zijn. In het gebouw dienen echter steeds minstens 2 residentiële gebouweenheden aanwezig te zijn opdat de verplichting van toepassing is.

Let op: de EPC-plicht geldt vanaf de datum van inwerkingtreding, ongeacht het feit of er al dan niet een verkoop of verhuring gepland staat.

Dit betekent dat er op de datum van inwerkingtreding sowieso een energieprestatiecertificaat voor de gemeenschappelijke delen beschikbaar moet zijn, opgemaakt door een energiedeskundige type A.

Bovendien zal er steeds een EPC vereist zijn voor de gemeenschappelijk delen, ongeacht of er zich in de gemeenschappelijke delen al dan niet een verwarmingselement aanwezig is. Een gebouw wordt met betrekking tot de EPC-plicht immers steeds geacht geklimatiseerd te zijn.

Voor nieuwbouwappartementen geldt een afwijkende regel. Voor deze gebouwen moet het EPC voor gemeenschappelijke delen pas beschikbaar zijn uiterlijk 10 jaar en 1 maand na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Geldigheidsduur en actualisatie

Het EPC gemeenschappelijke delen heeft een geldigheidsduur van 10 jaar vanaf de opmaak ervan. Het EPC moet echter wel steeds up-to-date zijn, wat betekent dat het moet worden geactualiseerd wanneer minstens 15% van de gebouwschil wordt vervangen, bij- of na-geïsoleerd, of wanneer collectieve technische installaties worden vervangen of vernieuwd.

Verzoek tot opmaak – beschikbaarstelling EPC

Het verzoek tot opmaak van het verplichte EPC moet uitgaan van de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw, of bij gebrek hieraan van de eigenaar of de houder van een zakelijk recht. Zij zullen een energiedeskundige type A aanstellen, die na zijn werkzaamheden het EPC gemeenschappelijke delen zal overmaken aan de aanvrager.

De aanvrager zal op zijn beurt een kopie van het EPC gemeenschappelijke delen overmaken aan de eigenaars van elke gebouweenheid in het appartementsgebouw. Het EPC gemeenschappelijke delen en het EPC van het privatief zelf vullen elkaar aan.

De eigenaars van een appartement of van een kleine niet-residentiële eenheid in het gebouw zullen bovendien een kopie moeten bezorgen aan de kandidaat-koper of kandidaat-huurder van het privatief.

Sanctie

Indien bij een controle blijkt dat er geen EPC gemeenschappelijke delen aanwezig is, kan de eigenaar van het appartementsgebouw of de vereniging van mede-eigenaars een administratieve geldboete van 500 euro tot 5.000 euro oplopen.

Heb je verdere vragen, aarzel niet je dossierbeheerder of onze collega’s van VGD Legal te contacteren.