Begin dit jaar is de nieuwe uitgebreide tijdelijke regeling van 6% btw voor afbraak en heropbouw in voege getreden. De levering van een na afbraak heropgerichte woning en de situatie inzake de afbraak en heropbouw van een woning door de bouwheer-natuurlijke persoon, hebben we de voorbije weken reeds behandeld. Vandaag sluiten we onze driedelige reeks af met 'de afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor de verhuur aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) of voor de verhuur in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat'.
Tijdens ons webinar "De spelregels voor afbraak en heropbouw van woningen aan 6% btw" op 9 februari gaan we dieper in op onderstaande én andere vragen omtrent dit topic.
In het kader van de afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor de verhuur aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) of voor de verhuur in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, kunnen de volgende vragen gesteld worden: (Klik op de vraag en ga naar het antwoord).
- Kan ik als bouwheer-vennootschap genieten van deze regeling?
- Dien ik hier eveneens rekening te houden met de minimum bewoonbare oppervlakte van 200 m²?
- Kan ik een appartementsblok oprichten om vervolgens te verhuren aan een SVK, met voorbehoud van één wooneenheid?
- Ik ben van plan om de bestaande oude woning te laten afbreken en een nieuwe woning te laten oprichten die ik zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. De werken beginnen in de tweede helft van 2022. Welk btw-tarief zal van toepassing zijn?
- Ik verricht als natuurlijk persoon een afbraak en wederopbouw om vervolgens te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Welke verklaring dien ik in?
- Bestaat er ook hier een regeling voor de reeds lopende projecten voor 2021?
•Kan ik als bouwheer-vennootschap genieten van deze regeling?
De tijdelijke afbraak en wederopbouw is inderdaad eveneens van toepassing voor een bouwheer-vennootschap, indien deze de woning voor een termijn van minstens 15 jaar verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of het door een sociaal verhuurkantoor laat verhuren in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat. Daarnaast moet eveneens rekening gehouden worden met de andere voorwaarden (afbraak en wederopbouw door dezelfde persoon, op hetzelfde kadastraal perceel, etc.).
• Dien ik hier eveneens rekening te houden met de minimum bewoonbare oppervlakte van 200 m²?
De sociale voorwaarde dat de bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet meer bedraagt dan 200m² vinden we niet terug in de situatie van een na afbraak heropgerichte woning, bestemd voor de verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of voor de verhuur in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat. Met andere woorden, indien een na afbraak heropgerichte woning wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor, dan mag de bewoonbare oppervlakte van de woning groter zijn dan 200 m².
• Kan ik een appartementsblok oprichten om vervolgens te verhuren aan een SVK, met voorbehoud van één wooneenheid?
Dit kan, zolang de wooneenheden worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor. Wat het voorbehoud van de wooneenheid betreft, dienen de sociale voorwaarden zoals reeds uiteengezet in onze vorige artikels (enige en eigen woning, max. 200 m² bewoonbare oppervlakte, etc) te worden gerespecteerd.
• Ik ben van plan om de bestaande oude woning te laten afbreken en een nieuwe woning te laten oprichten die ik zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. De werken beginnen in de tweede helft van 2022. Welk btw-tarief zal van toepassing zijn?
Voor handelingen van afbraak en heropbouw die je als bouwheer laat uitvoeren door een aannemer zal je in principe tot 31 december 2022 het btw-tarief van 6% kunnen genieten (mits naleving van de grond- en vormvoorwaarden). Er geldt evenwel mogelijks een beperking. Voor de werken waarvoor de aanvraag voor een omgevingsvergunning met betrekking tot de bedoelde handelingen vanaf 1 juli 2022 bij de bevoegde instantie werd ingediend, is de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% beperkt tot 25% van het totale bedrag van de - in de aanvraag voor de omgevingsvergunning vermelde - werken die dat verlaagd btw-tarief kunnen genieten.
De wet laat evenwel toe dat de partijen een tegenbewijs leveren door aan te tonen dat het vóór 31 december 2022 door de aannemer gefactureerde bedrag wel degelijk overeenstemt met de daadwerkelijk voltooide handelingen van afbraak en wederopbouw. Indien de omgevingsvergunning is ingediend uiterlijk op 30 juni 2022 geldt die beperking niet.
• Ik verricht als natuurlijk persoon een afbraak en wederopbouw om vervolgens te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Welke verklaring dien ik in?
Indien de voorwaarden voldaan zijn, dient een verklaring nr. 111-2 elektronisch ingediend te worden via MyMinfin.be voordat de btw opeisbaar wordt. Indien de bouwheer gehuwd of wettelijk samenwonend is en de partner verkrijgt ten aanzien van de heropgerichte woning eveneens eigendomsrechten, ongeacht het huwelijksvermogensstelsel dat van toepassing is, volstaat het dat 1 van de partners deze verklaring invult en indient.
Bij deze verklaring dient men een kopie van de omgevingsvergunning toe te voegen. De aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak en heropbouw en de bouwplannen houdt men ter beschikking van de administratie. De bouwheer dient een afschrift van de verklaring te bezorgen aan de dienstverrichters.
Wij willen nog even meegeven dat wanneer je als natuurlijk persoon een woning (na afbraak en wederopbouw) aankoopt om deze te verhuren aan een SVK, er moet gewerkt worden met het formulier 111-3.
• Bestaat er ook hier een regeling voor de reeds lopende projecten voor 2021?
Ook voor handelingen van afbraak en heropbouw die reeds zijn opgestart voor 1 januari 2021 kan het verlaagd tarief worden toegepast, zolang alle voorwaarden voldaan zijn én indien de verklaring 111-2 wordt ingediend uiterlijk 31 maart 2021.
Indien de verklaring laattijdig wordt ingediend, kan het verlaagd tarief niet worden toegepast.
Is je vraag niet beantwoord? Tijdens ons webinar "De spelregels voor afbraak en heropbouw van woningen aan 6% btw" op 9 februari gaan we dieper in op deze en andere vragen omtrent dit topic.
Heb nog vragen of heb je hulp nodig bij je projecten, aarzel dan niet om onze btw cel te contacteren.
