Begin dit jaar is de nieuwe uitgebreide tijdelijke regeling van 6% voor afbraak en heropbouw in voege getreden. Hierdoor zijn er naast de huidige 32 steden regeling ook nog 4 bijkomende situaties bij afbraak en heropbouw van woningen waarin je onder bepaalde voorwaarden ook tijdelijk kan genieten van het verlaagde tarief van 6%. Aangezien het soms moeilijk is om door de bomen het bos nog te zien, nemen we jullie in een driedelige reeks mee op wandeling door deze nieuwe tijdelijke regeling.We starten bij de levering van een na afbraak heropgerichte woning.
Tijdens ons webinar "De spelregels voor afbraak en heropbouw van woningen aan 6% btw" op 9 februari gaan we dieper in op onderstaande én andere vragen omtrent dit topic.
De levering van een na afbraak heropgerichte woning kan tijdelijk het verlaagde tarief van 6% genieten indien de woning een bewoonbare oppervlakte heeft van maximaal 200m³ en de koper natuurlijke persoon de woning bestemd als zijn enige en eigen woning. De koper dient er zonder uitstel ook zijn domicilie te vestigen.
Hoewel de regeling eenvoudig klinkt, roept ze toch wel wat vragen op. We selecteerden hier enkele veel voorkomende vragen. Klik op de vraag en ga naar het antwoord.
• Kan ik als bouwpromotor genieten van deze regeling?
• De koper natuurlijk persoon heeft vandaag al een enige en eigen woning. Is dit een belemmering?
• Hoe wordt de oppervlakte voorwaarde van 200 m² bepaald?
• Moet de constructie vennootschap ook eigenaar zijn van de grond?
• Wat als kopers in onverdeeldheid wensen te kopen?
• Moet ik een verklaring indienen?
• Kan ik als bouwpromotor genieten van deze regeling?
Bouwpromotoren kunnen genieten van de tijdelijke regeling. Hierdoor dienen zij de na afbraak heropgerichte woning te verkopen aan ofwel:
- een natuurlijk persoon die de woning gebruikt als zijn enige en eigen woning;
- een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de woning zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (zie later in de artikelenreeks).
• De koper natuurlijk persoon heeft vandaag al een enige en eigen woning. Is dit een belemmering?
Het moet gaan om de “enige en eigen woning” van de koper. Om te bepalen of de woning ook de enige woning is die de koper zelf betrekt, wordt rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt als woning en waarop de koper geheel of gedeeltelijk zakelijke rechten (eigendom / vruchtgebruik) kan doen gelden. Het feit dat deze woningen in het buitenland gelegen zouden zijn, is niet relevant. Daarnaast wensen wij op te merken dat er evenwel geen rekening wordt gehouden met andere woningen waarvan de koper, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is, noch met een andere woning die hij bewoont als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd maar die hij uiterlijk op 31 december van het jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming heeft verkocht.
• Hoe wordt de oppervlakte voorwaarde van 200 m² bepaald?
Om te kunnen genieten van de tijdelijke btw-verlaging, mag de bewoonbare oppervlakte maximum 200 m² bedragen. Hier bedoelt men de oppervlakte van de woonvertrekken (min opp. 4 m² en min. hoogte 2 meter boven vloer), gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren. Niet alle ruimten worden beschouwd als bewoonbare oppervlakte. Zo zullen badkamers, wc’s, trappen, gangen, etc. niet moeten meegerekend worden op de bewoonbare oppervlakte van 200 m² te bepalen.
• Moet de constructie vennootschap ook eigenaar zijn van de grond?
Neen, dit hoeft niet. Het is perfect mogelijk dat een grondvennootschap een recht van opstal heeft verleend aan een constructievennootschap. Wanneer de constructievennootschap hierna overgaat tot de afbraak en wederopbouw, dan kan de bouwpromotor gebruik maken van de tijdelijke btw-verlaging wat betreft de verkoop van de constructie. Het grondaandeel die door de grondvennootschap wordt verkocht, zal onderworpen zijn aan het registratierecht.
• Ik heb reeds een grond in het verleden aangekocht maar heb niet zelf de afbraak gedaan. Kan ik genieten van deze maatregel?
Om te kunnen genieten van het tijdelijke verlaagd voor afbraak en heropbouw, dient zowel de afbraak als de wederopbouw te worden verricht door dezelfde partij. In vele gevallen wordt er evenwel gewerkt met een grond- en constructievennootschap. Indien bij lopende projecten de afbraakwerken reeds werden verricht door de grondvennootschap, is de regeling in hoofde van de constructievennootschap in principe niet mogelijk.
De btw-administratie heeft hier echter voorzien in een tolerantie aangezien zij van mening is dat vennootschappen de tijdelijke regeling niet konden voorzien. Hierdoor konden zij zich niet organiseren om effectief te kunnen genieten van het tijdelijke verlaagde tarief. De tolerantie bepaalt dat wanneer er voor 1 januari 2021 reeds een oorzaak van opeisbaarheid van btw heeft plaatsgevonden m.b.t. de afbraak van de bestaande woning, de btw-administratie kan aannemen dat voldaan is aan de voorwaarde dat de afbraak en heropbouw gebeurt door dezelfde persoon indien er sprake is van eenheid van project (blijkt in principe uit de verleende omgevingsvergunning) én grond- en constructievennootschap behoren zijn verbonden partijen (behoren tot dezelfde groep).
• Wat als kopers in onverdeeldheid wensen te kopen?
De voorwaarde van enige en eigen woning zal worden beoordeeld in hoofde van elke koper afzonderlijk. Indien een koper reeds in het bezit is van een andere woning, dan zal deze niet kunnen genieten van het verlaagde btw-tarief op zijn of haar deel.
• Moet ik een verklaring indienen?
Wat lopende projecten betreffen, dient de verklaring door de bouwheer in principe te worden ingediend uiterlijk op 31 maart 2021. Bij de levering van een woning dient deze verklaring evenwel te worden ingediend uiterlijk op het moment van de levering. Dit is bij een verkoop op plan in principe het tijdstip waarop de sleutels tussen de partijen worden overhandigd. Dit is het uiterste tijdstip. Partijen hebben er bijgevolg belang bij om de verklaring sneller in te dienen (bij identificatie koper) zodat het verlaagde btw-tarief reeds bij voorschotten kan genoten worden. Indien een verklaring laattijdig wordt ingediend kan in principe het verlaagde tarief niet genoten worden.
Is je vraag niet beantwoord? Tijdens ons webinar "De spelregels voor afbraak en heropbouw van woningen aan 6% btw" op 9 februari gaan we dieper in op deze en andere vragen omtrent dit topic.
Heb nog vragen of heb je hulp nodig bij je projecten, aarzel dan niet om onze btw cel te contacteren.
