Sinds begin dit jaar kunnen ‘nieuwe’ gebouwen worden verhuurd met btw indien ondermeer huurder en verhuurder (beiden belastingplichtigen) hiervoor opteren. Gevolg is dan dat de verhuurder de btw op de kosten betreffende de aankoop of oprichting van het gebouw in aftrek kan nemen. De herzieningstermijn verlengt dan wel van 15 naar 25 jaar.
Deze herzieningstermijn houdt in dat het gebouw gedurende 25 jaar btw-technisch dient ‘opgevolgd’ te worden. Wanneer in de loop van deze herzieningsperiode het gebouw een andere, niet-belaste, bestemming krijgt, dient er in principe een correctie te gebeuren van de initieel in aftrek gebrachte btw.
Wanneer men nu een dergelijk, optioneel verhuurd met btw, gebouw verkoopt voordat het huurcontract is afgelopen maar nadat de nieuwheidsperiode is verlopen, is geen btw doch wel registratierechten verschuldigd. Hierdoor wijzigt de bestemming van het verhuurde gebouw van belaste verhuur naar vrijgestelde verkoop en dient de verhuurder in principe de initieel in aftrek gebrachte btw te herzien voor de nog resterende jaren van de herzieningsperiode.
De verdere verhuur van het gebouw nadien blijft, bij verderzetting van de bestaande verhuurovereenkomst, evenwel, door de uitgeoefende optie, onderworpen aan btw. Om het neutraliteitsprincipe van de btw te verzekeren voorziet nieuw artikel 21 quater van KB 3 WBTW dat er geen herziening moet worden toegepast door de overdrager bij overdracht van het gebouw of een gedeelte ervan met btw. Eventuele latere herzieningen ingevolge een gebruikswijziging na de overdracht zullen moeten worden verricht door de koper van het gebouw. Dit betekent dat de verkoper de koper hiertoe ook de nodige gegevens dient te verstrekken, alsook dat dit een invloed op de verkoopprijs zal kunnen hebben (wanneer men bijvoorbeeld een toekomstige negatieve herziening in hoofde van de koper verwacht).
Deze nieuwe regeling voorziet dus in dezelfde gevolgen als van toepassing bij de overdracht van een algemeenheid van goederen. Er is immers persoonsvoortzetting en de herzieningstermijn blijft in hoofde van de koper verder lopen. Ze is enkel van toepassing in geval van overdracht van een gebouw, optioneel verhuurd met btw waarbij beide partijen de lopende huurovereenkomst eerbiedigen, en dit ongeacht of het verhuurcontract al dan niet geregistreerd is. De nieuwe regeling geldt mutatis mutandis ook voor dezelfde situatie waarbij er een zakelijk recht op dergelijk gebouw wordt gevestigd of overgedragen. Bij om andere redenen (geen optionele verhuur aan de grondslag van de btw heffing) met btw verhuurde gebouwen geldt deze nieuwe regeling niet.
