20 september 2019

Verkoop blote eigendom: niet altijd herziening van de btw

Wanneer een bedrijfsmiddel ophoudt in de onderneming te bestaan (vb door verkoop) dan dient er in principe een herziening te worden verricht.  Deze herziening wordt in éénmaal verricht voor het jaar waarin de oorzaak van de herziening zich heeft voorgedaan en dit voor de nog te lopen jaren van het herzieningstijdvak en tot beloop van een vijfde of een vijftiende per jaar van het bedrag van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw.  Het recht op aftrek wordt immers op basis van het bestemmingsprincipe uitgeoefend en indien de bestemming geen belaste activiteit is welke recht op aftrek geeft, dan dient het uitgeoefende recht op aftrek te worden herzien.

 Zo is de overdracht onder bezwarende titel (verkoop, inbreng in een vennootschap, enz.) met toepassing van het registratierecht van de blote eigendom van een onroerend bedrijfsmiddel waarvan de overdrager zich het vruchtgebruik voorbehoudt, in principe een oorzaak van herziening.  Dergelijke overdracht is immers een van btw vrijgestelde activiteit welke geen recht op aftrek genereert.

 Het vruchtgebruik is een recht dat aan de vruchtgebruiker een gebruiksrecht toekent alsook het tijdelijk genot op een goed dat aan een ander toebehoort. De blote eigenaar behoudt echter alleen het recht om over het goed te beschikken.  Overeenkomstig de btw-wetgeving worden dergelijke zakelijke rechten beschouwd als investeringsgoederen in hoofde van de titularissen van deze rechten. Hieruit volgt dat een onroerend goed in hoofde van de vruchtgebruiker als investeringsgoed wordt beschouwd en het stelsel van de herzieningen inderdaad op hem van toepassing is. 

 Echter daar enkel de blote eigendom wordt overgedragen terwijl de vruchtgebruiker het gebouw verder blijft gebruiken voor zijn (aan btw onderworpen) activiteiten, houdt het investeringsgoed dus voor de onderneming niet op te bestaan.  De administratie volgt deze zienswijze waardoor de pure overdracht van de naakte eigendom van een onroerend goed in de herzieningsperiode in beginsel geen aanleiding geeft tot een herziening van de vroeger afgetrokken BTW.  De Administratie volgt deze redenering eveneens voor andere zakelijke rechten (erfpacht, opstal of gebruik) die aan hun rechthebbenden een bevoegdheid verschaffen om de onroerende goederen te gebruiken. 

 Heb je belangrijke onroerende investeringen gedaan en wil je je onroerend goed toch heroriënteren in de groep, dan kan deze piste wel eens een interessante oplossing zijn om je uitgeoefend recht op aftrek te behouden.  Het spreekt uiteraard voor zich dat, wanneer de overdracht van de blote eigendom gepaard gaat met een activiteitswijziging er mogelijks wel een herziening dient te gebeuren.

verkoop blote eigendom_square

BTW

Heb je nog verdere vragen hierover? Neem dan zeker contact op met onze adviseurs! Let's talk!

Gerelateerde artikelen

Vermijd btw-herziening bij (partieel) splitsen van een vennootschap
Optimaal beheer
17 mei 2019

Vermijd btw-herziening bij (partieel) splitsen van een vennootschap

In de praktijk kennen we allen situaties waarin een vennootschap “partieel” wordt gesplitst door het afsplitsen van het onroerend goed. Vanuit een ...

Lees meer
Verkoop gebouw en toch geen BTW herzien?
Optimaal beheer
14 november 2019

Verkoop gebouw en toch geen BTW herzien?

Sinds begin dit jaar kunnen ‘nieuwe’ gebouwen worden verhuurd met btw indien ondermeer huurder en verhuurder (beiden belastingplichtigen) hiervoor ...

Lees meer