Waardering vruchtgebruik: alternatieve waarderingsmethode van toepassing!

Veelal bestaat de structuur uit een gesplitste aankoop, waarbij de bedrijfsleider de naakte eigendom van een onroerend goed verwerft en diens vennootschap het vruchtgebruik.  Dergelijke verrichtingen vormen in principe fiscaal geen probleem, zolang alle spelregels nageleefd worden. Agressieve constructies, of constructies waarbij de vennootschap het vruchtgebruik van privématig onroerend goed verwerft, zullen veelal geviseerd worden door de fiscus.  

Waardering van het vruchtgebruik

Eén van de cruciale elementen bij het verwerven van onroerend goed middels een gesplitste aankoop, is de waardering van het vruchtgebruik. De totale waarde van het onroerend goed dient immers opgesplitst te worden in een waarde voor het vruchtgebruik en een waarde voor de naakte eigendom.  Een te hoge waardering van het vruchtgebruik kan ertoe leiden dat de naakte eigenaar (bedrijfsleider) belast wordt op een voordeel alle aard. Desgevallend heeft de bedrijfsleider immers te weinig betaald voor de naakte eigendom van het onroerend goed. Dit ten nadele van diens vennootschap, die te veel betaald heeft voor het vruchtgebruik van het onroerend goed.  

“Methode Ruysseveldt” buiten spel gezet?

In het verleden werd voor de waardering van vruchtgebruik veelvuldig beroep gedaan op de zogenaamde methode Ruysseveldt. Deze relatief eenvoudige methode berekent de geactualiseerde waarde van het vruchtgebruik op basis van de huurrendementen die de vruchtgebruiker gedurende de looptijd geniet. De actualisatievoet die hierbij gehanteerd werd was veelal de OLO rente op 10 jaar, verhoogd met 1% (dit laatste omwille van het illiquide karakter van een onroerend goed). De methode Ruysseveldt kwam recent echter steeds meer onder druk te staan, voornamelijk omwille van de lage actualisatievoet die gehanteerd wordt bij deze methode. Een lage actualisatievoet leidt immers tot een hogere waardering van het vruchtgebruik. In het huidige economische klimaat, met erg lage rentes, leidt bovenstaande methode dus veelal tot een overwaardering van het vruchtgebruik. In extreme gevallen kon dit zelfs leiden tot een waarde van het vruchtgebruik die hoger is dan de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed. 

Nieuwe waarderingsmethode

De Dienst Voorafgaande Beslissingen publiceerde recent een alternatieve waarderingsmethode voor de waardering van vruchtgebruik. Deze methode werkt volgens dezelfde principes als de methode Ruysseveldt, met name de waardering op basis van de geactualiseerde huurrendementen, doch zij hanteert hierbij een hogere actualisatievoet.  De Dienst Voorafgaande Beslissingen bepaalt de actualisatievoet aan de hand van het netto huurrendement van het onroerend goed, te berekenen door de netto huurwaarde op jaarbasis van te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed. 

Een voorbeeld ter verduidelijking

- Bruto huurwaarde: 18.000 EUR- Netto huurwaarde: 15.000 EUR- Waarde volle eigendom: 250.000 EUR- Actualisatievoet van 6 % (= 15.000 / 250.000)  De waarde van het vruchtgebruik bij een looptijd van 20 jaar bedraagt dan 172.048,82 EUR (= (15.000/0,06) x (1- (1/1,06)20))  of 68,82 % van de waarde van de volle eigendom.  Ter illustratie, indien we de methode Ruysseveldt loslaten op bovenstaand voorbeeld, leidt dit tot een waarde van het vruchtgebruik die de waarde van de volle eigendom overtreft. Dit kan uiteraard geenszins de bedoeling zijn.  

Besluit

De methode van de Dienst Voorafgaande Beslissingen zal in vergelijking met de methode Ruysseveldt dus veelal leiden tot een lagere waardering van het vruchtgebruik. Dit omwille van de hogere actualisatievoet die hierbij gehanteerd wordt. Hiermee tracht zij paal en perk te stellen aan de hoge vruchtgebruik waarderingen die de methode Ruysseveldt in het verleden met zich meebracht.