Je ontvangt als eigenaar-verhuurder van jouw huurder de vraag om een aangepaste betalingsregeling m.b.t. de huurprijs overeen te komen, hetzij de huurgelden tijdelijk kwijt te schelden. Dit alles in het kader van de huidige coronacrisis. Ben je verplicht om dergelijke regeling/kwijtschelding toe te staan?
Neen, je bent niet verplicht om akkoord te gaan met een afwijkende betalingsregeling. Hoe je met de vraag van jouw huurder dient om te gaan, blijkt in praktijk afhankelijk van de solvabiliteit van jouw huurder. Het antwoord op bovenstaande vraag is aldus genuanceerd.
Wanneer is er sprake van overmacht?
De huurder zal zich vermoedelijk beroepen op 'overmacht'. Laat alvast een ding duidelijk zijn: het enkele bestaan van het coronavirus (COVID-19) op zich kan niet beschouwd worden als overmacht.
In de specifieke omstandigheden waarin de huurder zich bevindt, kan er wel sprake zijn van een concrete situatie van overmacht, op voorwaarde dat aan de hiernavolgende voorwaarden is voldaan:
- De huurder krijgt te maken met een onvoorzienbare gebeurtenis. Dit spreekt voor zich: de uitbraak van een pandemie met dergelijke verregaande gevolgen (zoals een verplichte sluiting) was niet te voorzien.
- De onvoorzienbare gebeurtenis werd niet veroorzaakt door de fout of schuld van de huurder. De oorzaak dient door de huurder nauwkeurig beschreven te worden: denk bijvoorbeeld aan een beslissing vanwege de overheid om de onderneming te sluiten. Het moet gaan om een concrete oorzaak die zich duidelijk buiten de wil van de huurder situeert en die ertoe leidt dat hij zijn verbintenis tot betaling van de huurprijs en bijkomende kosten niet kan nakomen.
- De onvoorziene gebeurtenis maakt het absoluut onmogelijk om de overeenkomst (tijdelijk of blijvend) uit te voeren. Deze voorwaarde werd tot op heden door de rechtbanken streng geïnterpreteerd: wanneer de huurder moeilijkheden ondervindt om de overeenkomst uit te voeren en hij dus bijkomende inspanningen dient te leveren, betekent dat nog niet dat het absoluut onmogelijk is de overeenkomst uit te voeren. Pas wanneer hij werkelijk niet in staat is om de huurprijs en kosten te betalen, kan er sprake zijn van overmacht.
De huurder kan zich met andere woorden in veel gevallen niet beroepen op overmacht, in het bijzonder wanneer blijkt dat hij nog voldoende liquide middelen voorhanden heeft om de huurprijs te betalen, hoewel zijn inkomsten ten gevolge van opgelegde maatregelen sterk verminderd zijn. Indien twijfel bestaat, zal aan de hand van een concrete beoordeling van de bijzondere situatie waarin de huurder verkeert, én aan de hand van de onderliggende huurovereenkomst beoordeeld moeten worden of hij zich al dan niet, tijdelijk of definitief, kan beroepen op een overmachtssituatie.
Graag maken wij bij het schrijven van dit artikel voorbehoud voor eventuele maatregelen die de overheid in de nabije toekomst aan verhuurders, al dan niet in bepaalde sectoren, zou opleggen om de huidige corona-crisis te doorstaan. Evenmin kunnen we vandaag voorspellen of de toekomstige rechtspraak een meer soepele interpretatie van het overmachtsbegrip zal hanteren, gelet op de zeer uitzonderlijke en ongeziene situatie waarin we allen verkeren.
Hoe kan ik mijn huurder benaderen?
Met het voorgaande willen wij je vooral enige duiding geven bij het begrip 'overmacht' en is het niet onze de bedoeling jou te adviseren te allen tijde een zeer strenge houding aan te nemen ten overstaan van jouw huurder. Aangezien je je in een contractuele relatie bevindt, raden wij je aan in dialoog te treden met jouw huurder, wanneer hij jou om een afwijkende betaalregeling verzoekt.
Indien jouw huurder op dit ogenblik nog geen probleem heeft om aan zijn betalingsverplichting te voldoen, kan je vragen de overeenkomst voorlopig verder uit te voeren en hem voorstellen opnieuw aan tafel te gaan zitten wanneer uit een prognose op korte termijn blijkt dat hij niet langer aan die verplichting zal kunnen voldoen. Wanneer je door jouw huurder wordt benaderd, kunnen wij je steeds assisteren bij het bepalen van een wederantwoord en het opmaken van een schrijven.
Indien je een goede relatie hebt met jouw huurder, die bijvoorbeeld steeds correct en tijdig heeft betaald, is het ook in jouw eigen belang om de huurrelatie verder te zetten. Je bent als verhuurder niet verplicht om toegevingen te doen, maar een afwijkende en haalbare betaalregeling na constructief overleg, kan op lange termijn voor beide partijen de beste oplossing zijn.
Beïnvloedt een onderverhuring mijn rechten als verhuurder?
Een andere mogelijkheid is dat jouw huurder jouw eigendom in onderhuur heeft gegeven en hij zonder jouw medeweten een kwijtschelding of opschorting van betaling heeft toegestaan aan zijn onderhuurder. Ook in deze situatie blijven voormelde principes van kracht. Jouw huurder is er als onderverhuurder niet toe verplicht om de modaliteiten van de huurovereenkomst, al dan niet tijdelijk, te wijzigen. Wanneer hij bijvoorbeeld een kwijtschelding van de huur heeft toegestaan aan de onderhuurder, dan spruit dit voort uit zijn eigen wil en kan dit geenszins een vorm van 'overmacht' in zijnen hoofde uitmaken.
Als het akkoord met de onderhuurder tot gevolg heeft dat hij zelf als huurder niet meer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen, ben je niet verplicht om eenzelfde regeling toe te staan. Ook hier lijkt de beste oplossing erin te bestaan dat alle betrokken partijen samen naar maatregelen zoeken, die voor elkeen haalbaar en aanvaardbaar zijn. Idealiter vindt een bespreking plaats tussen zowel verhuurder en huurder als onderhuurder, zodat de eventuele afwijkende betalingsregelingen in beide huurdersrelaties van bij het begin op elkaar afgestemd kunnen worden.
Moet ik mijn huurder zelf aanspreken?
Stel in een laatste hypothese dat jouw huurder je nog niet heeft gecontacteerd om aan te geven dat hij in betalingsproblemen verkeert, dan kan je de overeenkomst op dit ogenblik ongewijzigd verderzetten. Je bent niet verplicht om jouw huurder spontaan te benaderen. Acht je dat evenwel zinvol, kan je hem uiteraard berichten dat je bereid bent tot overleg wanneer hij op korte termijn niet meer in staat zal zijn de huur en bijkomende kosten te voldoen.
Waarmee moet ik rekening houden wanneer ik met mijn huurder afwijkende afspraken maak?
Tot slot geven wij jou graag nog twee belangrijke tips mee:
- Voorzie met jouw huurder in verschillende scenario's, aangezien de uiteindelijke financiële gevolgen op vandaag nog niet sluitend begroot zullen kunnen worden.
- Denk eraan om de gemaakte afspraken schriftelijk vast te stellen. Je kan hiervoor uiteraard een beroep doen op de assistentie van onze adviseurs.
Indien je hieromtrent verdere vragen hebt, indien je je afvraagt welke alternatieve regelingen je kan treffen, of indien je specifiek advies op maat wenst te verkrijgen, nodigen we jou graag uit onze adviseurs te contacteren via corona@vgd.eu of lees onze FAQ
