Op 1 september 2021 is Boek 3 van het nieuw Burgerlijk Wetboek in werking getreden, met als doel de belangrijkste bepalingen inzake zakelijke rechten te centraliseren en te moderniseren.
Vóór de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht maakten de bepalingen inzake het opstalrecht en het erfpacht bijvoorbeeld het voorwerp uit van afzonderlijke wetten. Het merendeel van voormelde bepalingen werd sinds hun inwerkingtreding ook niet meer aangepast. Zo dateren de opstal- en erfpachtwet nog uit 1824. Een aanpassing van deze rechtsfiguren aan de huidige vastgoedwereld en de daarmee gepaard gaande driedimensionaliteit was dus zeker geen overbodige luxe.
Deze wijzigingen hebben ook tot een grotere functionaliteit en flexibilisering van voormelde bepalingen geleid. De bepalingen van dit boek zijn immers grotendeels van aanvullend recht. Dit betekent dat het in het merendeel van de gevallen steeds mogelijk is om contractueel af te wijken van de wettelijke regeling.
Je hebt dus een grotere contractuele vrijheid. Een correct gemoduleerd contract is dan ook van essentieel belang. Laat je bij de redactie van je contract dus zeker voldoende informeren door jouw adviseur!
Hieronder in een notendop enkele essentiële wijzigingen op vlak van het vruchtgebruik, opstalrecht en erfpachtrecht:
1) Vruchtgebruik
- De maximale duur voor de vestiging van een vruchtgebruik ten voordele van uw vennootschap is opgetrokken naar 99 jaar. Voorheen was dit slechts 30 jaar;
- Het vruchtgebruik eindigt niet in geval van fusie en splitsing, behoudens andersluidende overeenkomst;
- Het vruchtgebruik dooft uit bij de ontbinding van de vennootschap;
- De vruchtgebruiker mag de bestemming van het goed niet wijzigen;
- Invoering van een verzekeringsplicht voor de vruchtgebruiker: de vruchtgebruiker is er toe gehouden de volle eigendom te verzekeren tegen brand en overige gebruikelijke risico’s. Deze bepaling geldt als compensatie voor de afschaffing van de borgstellingsplicht van de vruchtgebruiker;
- Grove herstellingen dienen door de blote eigenaar te worden uitgevoerd, maar dit kan enkel na overleg met de vruchtgebruiker. Anderzijds zal de blote eigenaar wel van de vruchtgebruiker kunnen eisen dat deze proportioneel bijdraagt in deze kosten;
Ook hier weer het belang van een goede redactie van je contract. Deze bepaling is immers eveneens van aanvullend recht en er kan dus contractueel van worden afgeweken.
2) Erfpachtrecht
- De vroegere minimum duur van 27 jaar werd verlaagd naar 15 jaar;
- De maximale duur van 99 jaar blijft ongewijzigd;
Wordt het erfpachtrecht echter gevestigd voor doeleinden van openbaar domein, dan kan dit recht eeuwigdurend worden gevestigd!
- De erfpachthouder mag de bestemming van het goed wel wijzigen, behoudens andersluidende contractuele bepaling;
- De erfpachthouder is niet langer gehouden om een vergoeding (‘canon’) te betalen aan de erfpachtgever. Voorheen was dit een essentiële vereiste opdat er sprake zou kunnen zijn van een erfpacht. In tegenstelling tot de oude wetgeving, zal de erfpachtgever bij de beëindiging van de erfpacht een vergoeding verschuldigd zijn aan de erfpachthouder voor de door deze laatstgenoemde opgerichte constructies en beplantingen. Dit alles op grond van de ongerechtvaardigde verrijking en slechts voor zover het contract geen andersluidende bepalingen bevat.
3) Opstalrecht
- De maximale duur werd opgetrokken van 50 jaar naar 99 jaar en in sommige gevallen kan het recht zelfs eeuwigdurend gevestigd worden (openbaar domein & heterogene onroerende complexen);
- Teneinde alle onzekerheid ingevolge een onduidelijke vestigingstitel te vermijden heeft de wetgever bepaald dat het eigendomsrecht van de reeds bij de vestiging van het recht bestaande constructies automatisch overgaat op de opstalhouder, tenzij contractueel anders wordt bepaald.
Ook hier wensen wij je te wijzen op het belang van een aandachtig adviseur en goede redactie van de akte. De fiscus heft hier namelijk maar al te graag 12% verkooprecht op de waarde van de bestaande constructies.
In de nieuwe wetgeving is het recht van gebruik afgeschaft. Gelet op het aanvullend karakter en de moduleerbaarheid van de bepalingen betreffende het vruchtgebruik, was de wetgever van oordeel dat het niet meer vereist is om het recht van gebruik als afzonderlijke rechtsfiguur te behouden. Het recht van bewoning daarentegen is wel behouden.
Teneinde meer rechtszekerheid te bieden, is ook het accessoir opstalrecht (o.a. in hoofde van de erfpachter, vruchtgebruiker) expliciet opgenomen. Dit is tevens van aanvullend recht. Verzaking is dus mogelijk, zodat de constructies bijvoorbeeld alsnog aan blote eigenaar en vruchtgebruiker samen zullen toebehoren.
Het nieuwe goederenrecht is in principe enkel van toepassing op contracten gesloten na 1 september 2021. Reeds bestaande contracten, alsook schriftelijke vaststellingen van reeds vóór 1 september 2021 bestaande mondelinge afspraken, blijven in principe dus volledig onderworpen aan het oude recht, tenzij partijen anders overeenkomen. Het is m.a.w. alsnog mogelijk om je reeds bestaand contract onder het nieuwe goederenrecht te brengen en zo een grotere moduleerbaarheid van je contract te bekomen. Dit dient wel notarieel te worden vastgesteld.
Meer weten over de mogelijkheden die het nieuwe goederenrecht biedt voor jou en je vennootschap, zowel op burgerrechtelijk, als fiscaal vlak? Contacteer onze legal & tax adviseurs.
Meer weten over de impact en de mogelijkheden van deze nieuwe wetgeving voor je vennootschap op burgerrechtelijk en fiscaal vlak?
Vragen of meer info? Neem gerust contact met onze adviseurs Legal of Tax
