16 augustus 2021

Het nieuwe goederenrecht (onroerend goed): essentiële wijzigingen met impact op je onderneming

Op 1 september 2021 treedt Boek 3 van het nieuw Burgerlijk Wetboek in werking, met als doel het centraliseren van de belangrijkste bepalingen inzake zakelijke rechten, het moderniseren ervan en de aanpassing aan de noden van de huidige maatschappij. In deze blog bespreken we onder meer de meest essentiële wijzigingen op vlak van het vruchtgebruik, opstalrecht en erfpachtrecht met de impact ervan op jouw onderneming. 

Meer weten over de impact en de mogelijkheden van deze nieuwe wetgeving voor je vennootschap op burgerrechtelijk en fiscaal vlak?

In ons webinar op 1 april lichten onze Legal en Tax-adviseurs de wijzigingen en opportuniteiten uitgebreider toe.

Registreer je hier voor het webinar


Vandaag maken de bepalingen inzake het opstalrecht en het erfpacht nog het voorwerp uit van afzonderlijke wetten. Het merendeel van voormelde bepalingen werd sinds hun inwerkingtreding niet meer aangepast. Zo dateren de opstal- en erfpachtwet nog uit 1824. Een aanpassing van deze rechtsfiguren aan de huidige vastgoedwereld en de daarmee gepaard gaande driedimensionaliteit was dus zeker geen overbodige luxe.

Deze wijzigingen leiden ook tot een grotere functionaliteit en flexibilisering van voormelde bepalingen. De bepalingen van dit boek zijn immers grotendeels van aanvullend recht. Dit betekent dat het in het merendeel van de gevallen steeds mogelijk is om contractueel af te wijken van de wettelijke regeling.
Je zal dus een grote contractuele vrijheid hebben. Een correct gemoduleerd contract zal van essentieel belang zijn. Laat je bij de redactie van je contract dus zeker voldoende informeren door je adviseur!

Essentiële wijzigingen op vlak van het vruchtgebruik, opstalrecht en erfpachtrecht

1) Vruchtgebruik

  • De maximale duur voor de vestiging van een vruchtgebruik ten voordele van je vennootschap wordt opgetrokken naar 99 jaar. In het huidige recht is dit slechts 30 jaar;
  • Het vruchtgebruik eindigt niet in geval van fusie en splitsing, behoudens andersluidende overeenkomst;
  • Het vruchtgebruik dooft uit bij de ontbinding van de vennootschap;
  • De vruchtgebruiker mag de bestemming van het goed niet wijzigen;
  • Invoering van een verzekeringsplicht voor de vruchtgebruiker: de vruchtgebruiker is er toe gehouden de volle eigendom te verzekeren tegen brand en overige gebruikelijke risico’s. Deze bepaling geldt als compensatie voor de afschaffing van de borgstellingsplicht van de vruchtgebruiker;
  • Grove herstellingen dienen door de blote eigenaar te worden uitgevoerd, maar dit kan enkel na overleg met de vruchtgebruiker. Anderzijds zal de blote eigenaar wel van de vruchtgebruiker kunnen eisen dat deze proportioneel bijdraagt in deze kosten;
    • Ook hier weer het belang van een goede redactie van je contract. Ook deze bepaling is immers van aanvullend recht, waarvan contractueel kan afgeweken worden.


2) Erfpachtrecht

  • De huidige minimum duur van 27 jaar wordt verlaagd naar 15 jaar;
  • De maximale duur van 99 jaar blijft ongewijzigd;
    • Wordt het erfpachtrecht echter gevestigd voor doeleinden van openbaar domein, dan kan dit recht eeuwigdurend worden gevestigd!
  • De erfpachthouder mag de bestemming van het goed wel wijzigen, behoudens andersluidende contractuele bepaling;
  • De erfpachthouder is niet langer gehouden om een vergoeding (‘canon’) te betalen aan de erfpachtgever. Onder het huidige recht is dit een essentiële vereiste opdat er sprake zou kunnen zijn van een erfpacht. In tegenstelling tot de huidige wetgeving, zal de erfpachtgever bij de beëindiging van de erfpacht een vergoeding verschuldigd zijn aan de erfpachthouder voor de door deze laatstgenoemde opgerichte constructies en beplantingen. Dit alles op grond van de ongerechtvaardigde verrijking en slechts voor zover het contract geen andersluidende bepalingen bevat.


3) Opstalrecht

  • De huidige maximale duur wordt opgetrokken van 50 jaar naar 99 jaar en in sommige gevallen kan het recht zelfs eeuwigdurend gevestigd worden (openbaar domein & heterogene onroerende complexen);
  • Teneinde alle onzekerheid ingevolge een onduidelijke vestigingstitel te vermijden heeft de wetgever bepaald dat het eigendomsrecht van de reeds bij de vestiging van het recht bestaande constructies automatisch overgaat op de opstalhouder, tenzij contractueel anders werd bepaald.
    • Ook hier wensen wij je te wijzen op het belang van een aandachtig adviseur en goede redactie van de akte.
    • Op heden is het namelijk nog niet duidelijk hoe de fiscus dergelijke overdrachten zal belasten. Aan 10% verkooprecht of algemeen vast recht, ingevolge overdracht van rechtswege?

Andere wijzigingen in de wetgeving

In de nieuwe wetgeving werd het recht van gebruik afgeschaft. Gelet op het aanvullend karakter en de moduleerbaarheid van de bepalingen betreffende het vruchtgebruik, was de wetgever van oordeel dat het niet meer vereist is om het recht van gebruik als afzonderlijke rechtsfiguur te behouden. Het recht van bewoning daarentegen werd wel behouden.

Teneinde meer rechtszekerheid te bieden, werd ook het accessoir opstalrecht (o.a. in hoofde van de erfpachter, vruchtgebruiker) expliciet opgenomen. Dit is tevens van aanvullend recht. Verzaking is dus mogelijk, zodat de constructies bijvoorbeeld alsnog aan blote eigenaar en vruchtgebruiker samen zullen toebehoren.

Deze nieuwe wetgeving is in principe enkel van toepassing op contracten gesloten na 1 september 2021. Reeds bestaande contracten, alsook schriftelijke vaststellingen van vóór 1 september 2021 bestaande mondelinge afspraken, blijven in principe volledig onderworpen aan het huidig recht, tenzij partijen anders overeenkomen. Het is dus mogelijk om de nieuwe wetgeving anticipatief van toepassing te verklaren op je reeds bestaand contract. Dit dient notarieel te worden vastgesteld, maar de nieuwe wetgeving zal wel pas vanaf 1 september 2021 uitwerking hebben op je bestaand contract.

 

Meer weten over de impact en de mogelijkheden van deze nieuwe wetgeving voor je vennootschap op burgerrechtelijk en fiscaal vlak?

In ons webinar op 1 april lichten onze Legal en Tax-adviseurs de wijzigingen en opportuniteiten uitgebreider toe.

Registreer je hier voor het webinar
Vragen of meer info? Neem gerust contact met onze adviseurs Legal of Tax

 

VGD_STNIKLAAS-Gevaert_Stephanie_sqStephanie Gevaert, Legal

M: stephanie.gevaert@vgd.eu 

 

 

VGD_STNIKLAAS-Schoonjans_Robrecht_sqRobrecht Schoonjans, Tax

M: robrecht.schoonjans@vgd.eu 

 

 

goederenrecht 2

Legal

Heb je nog verdere vragen hierover? Neem dan zeker contact op met onze adviseurs! Let's talk!

Gerelateerde artikelen

Opportuniteit voor je bv: aandelen uitgeven als vergoeding voor inbreng in natura?
Optimaal beheer
11 oktober 2021

Opportuniteit voor je bv: aandelen uitgeven als vergoeding voor inbreng in natura?

In sommige gevallen is het voor een BV eenvoudiger om geen aandelen uit te geven als vergoeding voor een inbreng in natura. Deze vlieger gaat niet op ...

Lees meer
Waarop letten bij het samenstellen van een aantrekkelijk loonpakket?
Optimaal beheer HR Legal
05 oktober 2021

Waarop letten bij het samenstellen van een aantrekkelijk loonpakket?

Een aantrekkelijk loonpakket kan je ook vanuit sociaaljuridische invalshoek verder optimaliseren, zodat het parafiscaal gunstig kan zijn voor alle ...

Lees meer
Registratierechten in Vlaanderen worden verlaagd
Optimaal beheer
01 oktober 2021

Registratierechten in Vlaanderen worden verlaagd

Wie in Vlaanderen een enige en eigen gezinswoning wil kopen, zal binnenkort slechts 3% in plaats van 6% registratierechten betalen. Ter compensatie ...

Lees meer