Kan ik mij beroepen op ‘overmacht’ voor wat betreft de verschuldigde huur tijdens de (verplichte) sluitingsperiode?

Het begrip “overmacht” wordt op vandaag niet wettelijk gedefinieerd. De rechtsleer beschouwt  overmacht als:

• een onvoorzienbare gebeurtenis
• die niet te wijten is aan fout of schuld van de uitvoerende partij
• waardoor het onmogelijk geworden is om de overeengekomen verbintenissen na te komen.

In casu de huurder die de verschuldigde huur niet kan betalen ten gevolge van het inkomstenverlies door een (verplichte) sluiting van de onderneming.

Laat één ding duidelijk zijn, het Corona virus ‘op zich’ is geen overmacht maar zou wel als een situatie van overmacht kunnen beschouwd worden wanneer daardoor de uitvoering van de overeenkomst wordt verhinderd.

Voor zover in de overeenkomst geen uitdrukkelijke overmachtsclausule is voorzien, zal de beoordeling van een mogelijke overmachtssituatie op drie punten gebeuren:

• Hebben we te maken met een onvoorzienbare situatie/gebeurtenis? Ja, de uitbraak van een pandemie in West-Europa was (tot voor kort) niet voorzienbaar. Echter voor overeenkomsten afgesloten na midden februari, kan al geargumenteerd worden dat eventuele moeilijkheden toch enigszins voorzienbaar waren;

• Te wijten aan de fout of schuld van de uitvoerende partij? Noch een fout noch de schuld van de uitvoerende partij is in dit geval de oorzaak van het niet kunnen nakomen van de overeengekomen verbintenissen maar het enkele bestaan van het Corana virus is ook de oorzaak niet. Er zal dus een meer exacte oorzaak voorhanden moeten zijn (beslissing vanwege de overheid, preventieve maatregel, etc…);

• Waardoor het absoluut onmogelijk is om (tijdelijk of permanent) de overeenkomst uit te voeren? Dus niet moeilijker, met meer inspanning of onder alternatieve voorwaarden of vormen.

Terugkoppelend naar de vraag inzake de verschuldigde huur zal dit steeds geval per geval en aan de hand van de onderliggende huurovereenkomst moeten beoordeeld worden of er al dan niet sprake kan zijn van een definitieve of tijdelijke overmachtssituatie.

In navolging van enkele verhuurders in de horecasector lijkt het ons de moeite waard om met jouw verhuurder in overleg gaat om eventuele opties en/of aanpassingen te bespreken: een herziening of aanpassing van de huurlasten en/of voorwaarden, een (tijdelijke) vermindering van de huurprijzen, mogelijke compensaties te bekijken.

Voorzie je betalingsproblemen ten gevolge van de crisis, dan is er mogelijks een oplossing. Op basis van de onderliggende overeenkomsten kunnen we nagaan wat in jouw specifieke situatie de beste “way forward” is. De hier beschreven problematiek zal immers een veel uitgebreider toepassingsgebied kennen dan enkel en alleen op vlak van huur.

Lees meer over andere steunmaatregelen: klik hier

Aarzel niet ons te contacteren indien je bijkomende vragen, bekommernissen of ongerustheden hebt! Wij volgen dit voor jou mee op om je zo optimaal mogelijk te begeleiden en adviseren. Neem contact op met onze adviseurs via corona@vgd.eu of lees onze FAQ