Hoe lang duurt het om een bodemattest te krijgen? Begin tijdig!

Ten onrechte wordt de aanvraag van het bodemattest vaak als administratieve aangelegenheid beschouwd. Niets is minder waar. In vele omstandigheden kan het bodemattest door OVAM maar worden afgeleverd nadat een bijkomend oriënterend bodemonderzoek is uitgevoerd. Dat vereist tijdrovende boringen en analyses waaruit soms nog verdere saneringsverplichtingen volgen.

De termijn om het bodemattest te bekomen, kan om die reden niet eenduidig bepaald worden. Op basis van de wettelijke bepalingen heeft OVAM 30 dagen de tijd om de aanvraag te verwerken. Indien er echter niet voldaan is aan alle verplichtingen, dan kan het bodemattest maar worden bekomen nadat alle voorafgaandelijke verplichtingen zijn vervuld. 

Hou bij de aanvraag van uw bodemattest de geschiedenis van het onroerend goed in het oog!

Indien er op de eigendom ooit een activiteit heeft plaatsgevonden (of nog plaatsvindt) die voorkomt op de gepubliceerde lijst van zogenaamde ‘risicoactiviteiten’, dan is de eigendom een risicogrond. Het Bodemdecreet legt dan extra verplichtingen op alvorens de geplande transactie kan doorgaan. 

• Op de locatie van uw woning werd ooit een garage of een nieuwkuis uitgebaat waarvoor nooit eerder bodemonderzoek is uitgevoerd.
• Uzelf of een van uw huurders baat een activiteit uit waarvan u niet wist dat het een risicoactiviteit is (vb. metaalbewerkingsmachines, een verfinstallatie, een noodgroep, een labo, …).
• Er is recent sluikstorten ontdekt op de locatie.

In deze gevallen kan de transactie niet doorgaan. Het bodemattest kan dan pas bekomen worden na het vervullen van alle wettelijke verplichtingen in het kader van een overdracht van een risicogrond.

Verplichtingen en termijnen bij de overdracht van een risicogrond

In geval van vaststelling van niet onderzochte risicoactiviteiten kan OVAM maar een rechtsgeldig bodemattest voor een notariële akte van verkoop, fusie, splitsing, e.d. afleveren, mits er voldaan is aan alle wettelijke verplichtingen van het Bodemdecreet bij overdracht van risicogronden. 

• Uitvoeren oriënterend bodemonderzoek (OBO)

In eerste instantie moet een rapport voor oriënterend bodemonderzoek bij OVAM ingediend en door hen beoordeeld worden. Op het ogenblik van de transactie mag het onderzoek niet ouder zijn dan twaalf maanden. De uitvoeringstermijn OBO bedraagt gemiddeld twee maanden, de beoordelingstermijn door OVAM nog eens 60 dagen. 

• Uitvoeren beschrijvend bodemonderzoek (BBO)

Indien er bodemverontreiniging wordt vastgesteld boven de normen, dan geldt de wettelijke verplichting voor een verder beschrijvend bodemonderzoek. Via dit bijkomend onderzoek moeten de omvang en het risico van de verontreiniging worden ingeschat. Dit kan twee tot meerdere maanden duren. 

De resultaten van dit onderzoek mogen in één gezamenlijk rapport bij OVAM worden gerapporteerd. Zo worden zowel rapporteringskosten als een tweede beoordelingstermijn door OVAM van 60 dagen vermeden. 

• Belangrijk aandachtspunt: evaluatie mogelijkheid tot vrijstelling saneringsplicht

Alvorens het bijkomend onderzoek op te starten, raden wij steeds aan om eerst grondig te onderzoeken of u als overdrager juridisch “saneringsplichtig” bent voor de vastgestelde verontreiniging. Indien aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan, kan de aanvraag “vrijstelling saneringsplicht” worden ingediend samen met het rapport “oriënterend bodemonderzoek” en bent u vrijgesteld van alle verdere verplichtingen. 

• Uitvoeren bodemsaneringsproject en saneringswerken of het stellen van een financiële zekerheid t.b.v. de geraamde saneringskost

Indien u een sanering moet uitvoeren, kan het bodemattest maar worden bekomen nadat ofwel de sanering is uitgevoerd (weinig voorkomend), ofwel nadat een financiële zekerheid is gesteld ten gunste van OVAM voor het geraamde bedrag en duurtijd van de uit te voeren sanering. De termijn voor het stellen van de financiële zekerheid kan gemiddeld 2 weken duren.

Aanvraagtermijn voor bodemattest samengevat: 

• Gunstig scenario: “blanco bodemattest” 1 à 2 dagen
• Scenario 2: Er is een bodemonderzoek vereist, daarin wordt geen ernstige verontreiniging vastgesteld: 3 à 5 maanden
• Scenario 3: Er is een bodemonderzoek vereist, geen saneringsplicht Meer dan 5 maanden
• Scenario 4: Er is een bodemonderzoek vereist, alsook saneringsplicht Meer dan 5 maanden – financiële zekerheid vereist

Begin tijdig met uw opzoekingen voor uw aanvraag tot bodemattest!

Bovenstaande elementen tonen het belang aan om het nodige opzoekwerk “bodem” onmiddellijk op te starten, en niet te wachten tot de notaris de nodige voorbereidingen treft tot het verlijden van de akte. Dan loopt u het risico dat de transactie (fusie, splitsing of verkoop) vertraagd wordt of zelfs geannuleerd wordt vanwege de tijd die nodig is om alle verplichtingen m.b.t. de bodem te volbrengen. 

Win advies in!

Ga niet automatisch over tot het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek wanneer u verneemt dat ernstige verontreiniging is vastgesteld in het oriënterend bodemonderzoek. Mogelijks voldoet u aan de voorwaarden tot vrijstelling saneringsplicht of zijn er andere elementen in uw voordeel die niet mee in overweging zijn genomen. 

Met meer dan 20 jaar ervaring in complexe bodemdossiers staat VGD u graag bij met de nodige opzoekingen en advies om uw aanvraag goed te laten verlopen. Wij beschikken over online toegang tot het webloket van OVAM om alle vereiste informatie snel en digitaal op te vragen.