Vestigen van vruchtgebruik met btw: vergeet de huurwaarde van het terrein niet op te nemen in de notariële akte

De vestiging van een vruchtgebruik op een nieuw gebouw kan, binnen de voorwaarden van het btw-wetboek, onderworpen worden aan btw. Desgevallend ontstaat in hoofde van de (toevallige) belastingplichtige een recht op aftrek van btw op de aanschaffings- of oprichtingswaarde van het nieuwe gebouw.

De aftrek van de voorbelasting wordt volledig aanvaard wanneer de verkoopprijs van het zakelijk recht de oprichtings-/aankoopprijs van het gebouw in volle eigendom benadert. Indien dit niet wordt bereikt zal de aftrek van de voorbelasting worden bepaald in verhouding van de verkoopprijs van het zakelijk recht tot de oprichtings- of aankoopprijs van het betreffende gebouw in volle eigendom (zie toelichting in btw-handleiding versie 2015, nr. 161, c)).

De btw-handleiding bepaalt dat voor de berekening van de verhouding geen rekening dient te worden gehouden met de waarde van het tot het gebouw bijhorend terrein. Het maakt hierbij niet uit of het terrein al dan niet aan de btw is onderworpen. Met andere woorden volstaat het om enerzijds de gevraagde prijs voor het zakelijk recht, waarbij geen rekening wordt gehouden met de waarde van het terrein, en anderzijds de prijs voor de oprichting of aankoop van het gebouw, met uitzondering van de prijs voor de verwerving van het terrein, met elkaar te vergelijken.

Wat dient volgens de administratie begrepen te worden onder “de waarde van het bijhorend terrein” begrepen in het vruchtgebruik?

Dit staat nergens formeel omschreven.

In de praktijk neemt de administratie vaak de volle eigendom van het bijhorend terrein in aanmerking of, in het beste geval, de regel van drie (de verhouding die de waarde van het terrein in volle eigendom in de totale waarde (grond + gebouw) heeft wordt doorgetrokken naar de totale waarde van het vruchtgebruik).

Dit standpunt strookt niet met de figuur van het vruchtgebruik die een gebruiksrecht op zowel de grond als het gebouw is. Vanuit een juridisch standpunt is het vruchtgebruik samengesteld uit een huurwaarde dat betrekking heeft op het gebouw en een huurwaarde dat betrekking heeft op de grond.

Indien de notariële akte een afzonderlijke (huur)waarde van het terrein vermeldt, aanvaardt de administratie deze waarde als “de waarde van het bijhorend terrein” begrepen in het zakelijk recht.

In alle omstandigheden zal de huurwaarde van een terrein voordeliger zijn in hoofde van een belastingplichtige die zijn recht op aftrek moet bepalen.