Optionele verhuur met btw enkel voor nieuwe gebouwen … behalve voor opslag!

Begin 2019 is het zover, dan treedt de nieuwe regeling voor onroerende verhuur in werking. Een van de belangrijkste wijziging in deze nieuwe regeling is de invoering van de optionele btw-heffing voor professioneel verhuurde gebouwen.

Het betreft de verhuur van (gedeelten van) gebouwen en eventuele bijhorend terrein die door de huurder exclusief voor een btw-belastingplichtige activiteit gebruikt worden. Of deze activiteit al dan niet effectief ook aan btw onderworpen is, doet niets ter zake. Belangrijk is dat beide partijen gezamenlijk opteren en dat, indien ze verbonden zijn, een minimum maatstaf van heffing wordt gehanteerd.

Nadeel van deze regeling is wel dat ze enkel kan toegepast worden op nieuwe gebouwen of vernieuwde gebouwen waarvan de input-btw op de effectieve materiële bouwkosten ten vroegste 1 oktober 2018 opeisbaar is geworden.

Deze termijn geld echter niet voor de gebouwen welke voor opslag worden verhuurd.  Binnenkort wordt de eerdere nogal enge interpretatie van het begrip ‘opslag’ soepeler bekeken. Voortaan betreffen het alle gebouwen welke voor meer dan 50% verhuurd worden als opslag en er mag nu ook een commerciële ruimte of winkel in aanwezig zijn zolang deze de 10% drempel niet overschrijdt.

Bekijk zeker ook onze aflevering op Kanaal Z over de optionele btw-verhuur

Waar de optionele verhuur geen soelaas brengt voor reeds bestaande gebouwen, kan de nieuwe regeling betreffende de verhuur voor opslag wel toepassing vinden op reeds lopende overeenkomsten betreffende bestaande gebouwen. Concreet is voorzien in een overgangsmaatregel welke als volgt kan worden samengevat:

• Ruimte voor opslag is minstens 90%, overige ruimte bestemd voor beheer van opgeslagen goederen
  • Huidige btw behandeling: btw belast
  • Btw behandeling vanaf 01/01/2019: Contract aan btw onderworpen tot einde overeenkomst GEEN optie nodig op 01/01/2019

• Ruimte voor opslag is meer dan 50% maar minder dan 90% EN er is minder dan 10% commerciële of winkelruimte
  • Huidige btw behandeling: Vrijgesteld van btw
  • Btw behandeling vanaf 01/01/2019: Vrijgesteld van btw MAAR optie mogelijk op  01/01/2019

• Ruimte voor opslag is minder dan 50% EN/OF de commerciële of winkelruimte is groter dan 10%
  • Huidige btw behandeling: Vrijgesteld van btw
  • Btw behandeling vanaf 01/01/2019: Vrijgesteld van btw GEEN optie mogelijk op 01/01/2019

Hoewel er nog veel verduidelijking dient komen, kan je je, als verhuurder van gebouwen, reeds op deze wijziging voorbereiden door de verhuringen in kaart te brengen. Deze welke hoofdzakelijk voor opslag verhuurd worden, en momenteel uit de boot vallen omdat ze niet voldoen aan de huidige voorwaarden (vb 30% kantoorruimte i.p.v. maximaal 10%), kunnen vanaf 1 januari 2019 alsnog aan de btw onderworpen worden indien zowel huurder als verhuurder hiervoor opteren.

Een voordeel hierbij is dat, indien de herzieningstermijn nog lopende is, een deel van de initieel betaalde btw op de oprichtings- of andere werkzaamheden aan het gebouw gerecupereerd kan worden. Merk hierbij wel op dat, indien er wordt geopteerd in de initiële 15 jarige herzieningstermijn, deze zal verlengd worden tot 25 jaar. Is het gebouw reeds ouder, dan wordt deze termijn niet verlengd.

Krijg dus een goed beeld op de verhuurwerkzaamheden! Indien er voor een optie gewenst is, ga hier dan ook reeds nu mee aan de slag!