Na dat in maart van dit jaar een principeakkoord binnen de regering bereikt werd betreffende de invoering van een optionele btw verhuur, is men nu tot een definitief wetsontwerp gekomen. Deze nieuwe regelgeving zal ingaan per 1 januari 2019.
Net zoals in het principeakkoord, is nog steeds voorzien in een optionele btw verhuur van gebouw en bijhorend terrein, indien dit mee wordt verhuurd, in het geval dat:
- De huurder het gebouw exclusief gebruikt voor een, al dan niet vrijgestelde, btw-plichtige activiteit
- De optie zowel door huurder als door verhuurder wordt uitgeoefend. Hierbij voldoet een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst.
Deze optie kan enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvoor de btw op de handelingen die bijdragen tot de oprichting ervan ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is. In tegenstelling tot het eerdere ontwerp wordt voortaan enkel rekening gehouden met de echte oprichtingswerken, dus bijvoorbeeld geen prestaties van architecten.
Btw voor volledige contractduur
Indien geopteerd wordt voor een btw-verhuur, geldt deze optie voor de volledige duur van het contract. Indien de huurder ‘verbonden’ is met de verhuurder en hij een belastingplichtige zonder volledig recht op aftrek is, dan dient de aangerekende huurprijs marktconform te zijn.
De optie tot btw verhuur kan ook toegepast worden op delen van gebouwen op voorwaarde dat deze zelfstanding kunnen gebruikt en verhuurd worden (afzonderlijke toegang).
Uitzonderingen
De bestaande uitzonderingen op de vrijgestelde onroerende verhuur (zoals gemeubeld logies, onroerende leasing, terbeschikkingstelling of stallingen voor rijtuigen) blijven bestaan en dit onder de huidige regelgevingen. Enkel de regelgeving aangaande de terbeschikkingstelling van opslagruimten ondergaat een wijziging.
De verplichte onderwerping aan btw voor de terbeschikkingstelling van opslagruimten zal enkel nog in een B2C verhaal van toepassing zijn. Voor de B2B handelingen zal men voortaan moeten opteren voor btw. Het begrip ‘opslagruimte’ wordt ook ruimer ingevuld. Voortaan worden alle gebouwen bedoeld welke hoofdzakelijk, dus voor meer dan 50%, als opslagruimte gebruikt worden. Het gedeelte van de ruimte dat niet wordt gebruikt voor het opslaan van goederen mag daarnaast wel niet gebruikt worden als verkoopruimte voor meer dan 10 % van de totale ruimte.
Overgangsperiode tot 1 januari 2019
Om te garanderen dat de initiële prijsafspraken tussen partijen ongewijzigd kunnen gehandhaafd worden, zal de huidige btw-behandeling worden bestendigd tot het einde van de normale duurtijd van de huurovereenkomst. Voor wat betreft de verhuur van opslagruimten werd voorzien in een overgangsperiode. Bestaande overeenkomsten die momenteel aan btw onderworpen of vrijgesteld zijn, blijven aan btw onderworpen of vrijgesteld tot de einde van hun duurtijd.
Bij hernieuwing van de contracten nadien, kan de optieregeling toegepast worden. Voor gebouwen welke hoofdzakelijk voor opslag worden aangewend, kan men vanaf 1 januari 2019 opteren voor btw.
De verhuur van onroerende goederen voor een periode van maximaal 6 maanden zal voortaan steeds aan btw onderworpen zijn, met uitzondering van onroerende goederen bestemd voor bewoning, voor privédoeleinden of andere doeleinden dan de economische activiteit, verhuur aan vzw’s en deze aangewend voor vrijgestelde handelingen ingevolge art 44 §2 WBTW.
Wijzigingen
Tot slot worden er ook nog een aantal andere wijzigingen ingevoerd:
- De herzieningstermijn voor gebouwen bestemd voor optionele btw verhuur wordt van 15 naar 25 jaar gebracht;
- De overdracht van huur wordt een btw belaste dienst, en dit ongeacht de btw-behandeling van de onderliggende overeenkomst;
- De uitbreiding van de verlaagde tarieven voor verhuur van gebouwen onder btw (sociale verhuur, onderwijs en leerlingenbegeleiding en privéwoningen voor instellingen met een handicap).
Hoewel het Parlement dit wetsontwerp nog moet goedkeuren (verwacht september) zal deze nieuwe regelgeving ingaan per 1 januari 2019.
Dit voordeel alle aard wordt ook aangehaald in onze aflevering op Kanaal Z rond optionele BTW verhuur.
