Fiscale hervorming buitenlands vastgoed: wat verandert er voor jou?

Eind vorige week kwam er een einde aan de ongelijke fiscale behandeling tussen binnenlands en buitenlands vastgoed dat wordt aangehouden door Belgische belastingplichtigen. In het verleden werd België hiervoor al meermaals veroordeeld, maar werd er nooit gevolg gegeven aan de uitspraken van het Europees Hof van Justitie. Om België te dwingen tot aanpassing van de ongelijke behandeling werden er in november 2020 oplopende dwangsommen opgelegd aan België.

Onder druk van de Europese Commissie keurde de Kamer een wetsontwerp goed dat binnenkort gepubliceerd zal worden. Merk op dat de wijzigingen van toepassing zijn vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021), maar er nu al actie dient ondernomen te worden.

Bepaling belastbaar inkomen buitenlandse onroerende goederen

De wetgever heeft ervoor gekozen om, net zoals aan Belgische onroerende goederen, ook aan buitenlandse onroerende goederen een Kadastraal Inkomen (KI) toe te kennen. Normaal wordt een KI vastgestelde op basis van de netto-huurwaarde of netto-verkoopwaarde van vergelijkbare percelen per 1 januari 1975.

Aangezien de wetgever het quasi onmogelijk acht om deze vergelijkpunten te bekomen voor buitenlandse onroerende goederen, werd er beslist om een alternatieve methodiek te introduceren. Hierbij zal het KI bepaald worden door een correctiefactor (wordt jaarlijks gepubliceerd), toe te passen op de actuele verkoopwaarde.

Voorbeeld: Stel dat je in 2020 een appartementje kocht aan de Franse Côte d’Azur om te genieten van het mediterraans klimaat. Je kon het appartement aankopen voor een bedrag van 400.000 EUR. Deze actuele verkoopwaarde dient gedeeld te worden met de correctiefactor (15,036 voor inkomstenjaar 2020) en daarna vermenigvuldigd te worden met 5,3%. Dit levert een KI op van 1.410 EUR.

Moet je zelf iets ondernemen?

Ja, als belastingplichtige (Belgisch rijksinwoner, bepaalde rechtspersonen en oprichter van een juridische constructie) zal je de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) op de hoogte moeten brengen van de verwerving of vervreemding. De procedure hiervan verschilt naargelang het tijdstip dat je het zakelijk recht (bijvoorbeeld volle eigendom, vruchtgebruik, recht van opstal ...) op het onroerend goed verworven hebt.

Zakelijk recht op onroerend goed op 31 december 2020

Als je op 31 december 2020 beschikt over een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed krijg je tot uiterlijk 31 december 2021 de tijd om hiervan aangifte te doen (zie hieronder). De Administratie Opmeting en Waardering (AOW) zal zelf ook een lijst opstellen van de belastingplichtigen die voor het aanslagjaar 2020 en / of 2021 inkomsten van buitenlandse onroerende goederen hebben aangeven, waarna zij deze belastingplichtigen zullen contacteren.

Verwerving / vervreemding vanaf 1 januari 2021

Als je vanaf 1 januari 2021 een zakelijk recht op een buitenlandse onroerend goed verwerft of vervreemd, moet je hiervan in principe binnen de vier maanden aangifte doen. Hierop is een uitzondering van toepassing voor verwervingen / vervreemdingen tussen 1 januari 2021 en 25 februari 2021 (datum publicatie wet in het Belgisch Staatsblad). In deze laatste gevallen geldt een bijzondere aangiftetermijn en moet de aangifte gebeuren uiterlijk op 30 juni 2021.

Hoe dient de aangifte van buitenlands onroerend goed te gebeuren?

De aangifte zal vanaf juni ingediend kunnen worden via MyMinfin. Daarnaast is het ook mogelijk een aangifteformulier op papier te bekomen (via mail naar foreigncad@minfin.fed.be of per brief te sturen naar Administratie Opmetingen en Waarderingen, Koning Albert II laan 33, bus 55 te 1030 Brussel). Het niet nakomen van deze aangifteverplichting kan resulteren in een boete van minstens 250 en maximaal 3.000 EUR.

Welke impact heeft deze nieuwe methode op je aangifte?

De methodieken die tot op vandaag gehanteerd werden, maakten wel eens het onderwerp uit van discussie tijdens fiscale controles. De nieuwe eenduidige methodiek zal hier alvast een einde aan brengen en zal in principe resulteren in een lagere belastingschuld (alhoewel dit voor onroerende goederen in verdragslanden eerder verwaarloosbaar zal zijn).

Het belastbaar inkomen van buitenlandse onroerende goederen wordt namelijk vrijgesteld met ‘progressievoorbehoud’. Dit betekent concreet dat er geen belasting op betaald wordt, maar dat er wel rekening mee gehouden wordt voor de bepaling van het tarief dat van toepassing is op de andere belastbare inkomsten.

Wat te doen voor aanslagjaar 2021 – inkomstenjaar 2020?

De nieuwe methodiek zal pas uitwerking hebben vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021). Er zal bijgevolg nog een laatste keer een beroep moeten gedaan worden op methodes die in het verleden werden toegepast (interne instructie Administratie of de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie). Een andere mogelijkheid bestaat er natuurlijk in om zelf al proactief een KI uit te rekenen op basis van de nieuwe wet (het wetsontwerp) en hiermee aan de slag te gaan.

Wat brengt de toekomst?

Door de nieuwe wetgeving wordt eindelijk gehoor gegeven aan de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie, maar is dit nu effectief het einde?

De wetgever heeft uiteindelijk gekozen voor de methodiek die het minst gevolgen heeft voor de belastbaarheid van Belgische onroerende goederen. Het was namelijk ook mogelijk geweest om het belastbaar inkomen van Belgische onroerende goederen vast te stellen conform de methodiek die gehanteerd werd / wordt voor buitenlandse onroerende goederen (“bruto huurwaarde”).

Dit zou evenwel een aanzienlijke weerslag hebben op onder meer de (ver)huurmarkt, waardoor deze beslissing nu niet werd genomen en de hete aardappel opnieuw wordt doorgeschoven. Het is dan ook niet uitgesloten dat in het kader van een bredere hervorming van de personenbelasting de belastbaarheid van de onroerende inkomsten grondig herzien zal worden, waarmee mogelijks een eind komt aan de gunstige taxatie op basis van een KI.

Daarnaast is door de voorgestelde methodiek de (indirecte) discriminatie misschien toch niet helemaal van de baan. In realiteit zal de pragmatische methodiek namelijk hoofdzakelijk toegepast worden voor buitenlands onroerend goed en slechts beperkt voor Belgisch onroerend goed. De Raad van State stelt dan ook dat het problematisch kan zijn als dit ertoe zou resulteren dat Belgische onroerende goederen systematisch onderworpen zouden worden aan lagere belastingtarieven dan buitenlandse onroerende goederen.

Tot slot is het nog maar de vraag of de nieuwe wetgeving enkel een grootschalige oefening betreft om het buitenlands onroerend inkomen te bepalen voor enkele jaren of eventueel de bouwsteen vormt van een latere vermogensbelasting? De toekomst zal het uitwijzen….

Bij verdere vragen omtrent buitenlandse onroerende goederen of assistentie bij deze aangifteformaliteiten, aarzel dan niet om contact op te nemen met onze tax adviseurs.