22 oktober 2021

Fiscale besparing op je buitenlandse onroerende goederen?

Bezit je een tweede verblijf in het buitenland? Een recent arrest van het Hof levert je voor het aanslagjaar 2021 mogelijks een fiscale besparing op.

Als je een onroerend goed bezit in het buitenland, betaal je hierop belastingen in het land waar het goed gelegen is. Daarnaast dien je als Belgisch fiscaal inwoner de inkomsten met betrekking tot het onroerend goed aan te geven in de Belgische aangifte personenbelasting. Hiervoor geldt echter een vrijstelling met progressievoorbehoud.

Specifiek voor in het buitenland gelegen onroerende goederen die je niet verhuurt, moet de brutohuurwaarde aangegeven worden. De brutohuurwaarde vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse bruto huuropbrengst, die men in geval van verhuring tijdens het belastbaar tijdperk - volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen - had kunnen verkrijgen.

De brutohuurwaarde kan worden bepaald aan de hand van een door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde fictieve waarde. Deze waarde geldt niet als een verplichting maar is een mogelijkheid om te gebruiken. Van deze waarde mag je dan de in het buitenland betaalde belasting in mindering brengen.

De fiscus zal vervolgens zelf van dit bedrag een vaste kostenforfait van 40% voor onderhouds- en herstellingswerken in rekening brengen om tot het netto belastbaar inkomen voor het gebouwde onroerend goed te komen. Deze berekeningsmethode heeft het Hof van Cassatie echter in een recent arrest van september 2021 afgewezen.

De uitspraak van het Hof

In dit arrest oordeelde het Hof concreet over een in Frankrijk gelegen onroerend goed, dat eerst het kostenforfait van 40% in mindering gebracht dient te worden en vervolgens de in het buitenland betaalde belasting.


Concreet betekent dit een omkering van de volgorde van aftrekken. De berekeningswijze van de fiscus (die tot op heden toegepast wordt) waarbij eerst de buitenlandse belastingen van het brutobedrag worden afgetrokken om daarna het kostenforfait in mindering te brengen, is een foutieve toepassing van de Wet volgens het Hof.

Wat betekent dit concreet voor u?

Voor veel belastingplichtigen levert deze herziening van de berekeningsmethode mogelijks een fiscale besparing op voor het aanslagjaar 2021.

Voorbeeld:
Je hebt een onroerend goed in Frankrijk met een bruto huurwaarde van 1.000 EUR en je betaalt 300 EUR buitenlandse belasting.

Huidig standpunt administratie
Eerst wordt van de 1.000 euro de Franse belasting afgetrokken (-300 euro) waarna op het resterende bedrag het kostenforfait wordt toegepast (40% van 700 = 280). Dan blijft er een belastbare basis van 420 euro over in België die vrijgesteld wordt met progressievoorbehoud.

Standpunt Hof van Cassatie
Je dient van 1.000 euro eerst het kostenforfait af te trekken (-400 euro) waarna je de in Frankrijk betaalde belasting ook aftrekt. Dit betekent dat er dan een belastbare basis van 300 euro overblijft in België die vrijgesteld wordt met progressievoorbehoud.

Iedereen die in aanslagjaar 2021 buitenlandse onroerende goederen moet aangeven, kan genieten van deze voordelige rechtspraak. Indien je reeds je aangifte hebt ingediend, kan je nog steeds een bezwaarschrift indienen op basis van deze rechtspraak wanneer je je aanslag ontvangt.

Bovenstaande argumentering zal niet kunnen gebruikt worden vanaf het aanslagjaar 2022, gelet op het feit dat er vanaf dan een kadastraal inkomen wordt toegekend aan je buitenlands onroerend goed en de brutohuurwaarde niet meer gebruikt zal worden.

Heb je vragen over de toepassing van dit regime op jouw concrete situatie? Aarzel dan niet om contact op te nemen met onze tax adviseurs.

Gerelateerde artikelen

Uitbreiding van de fiscale aanslag- en onderzoekstermijnen vanaf 2023
Optimaal beheer Tax
16 januari 2023

Uitbreiding van de fiscale aanslag- en onderzoekstermijnen vanaf 2023

Vanaf aanslagjaar 2023 zullen de controlemogelijkheden van de fiscus aanzienlijk uitgebreid worden. De belangrijkste uitbreiding betreft de ...

Lees meer
Investeringsaftrek? Hybride wagens? Jouw fiscale eindejaarstips!
Optimaal beheer Tax
12 december 2022

Investeringsaftrek? Hybride wagens? Jouw fiscale eindejaarstips!

Het jaareinde van 2022 komt er snel aan. Het ideale tijdstip om stil te staan bij de fiscale voordelen die op 31 december 2022 komen te vervallen en ...

Lees meer
Wat wijzigt er in de vastgoedwereld vanaf 1 januari 2023?
Optimaal beheer Legal
07 december 2022

Wat wijzigt er in de vastgoedwereld vanaf 1 januari 2023?

Vanaf 1 januari 2023 doen er enkele nieuwigheden hun intrede in de vastgoedwereld. Onze Legal advisors sommen de belangrijkste wijzigingen voor je ...

Lees meer